Morvay István
DR. MORVAY ISTVÁN belügyminisztériumi államtitkár: Tisztelt Elnök Úr! Tisztelt Országgyűlés! Az 1991. szeptember 1-jével hatályba lépett úgynevezett önkormányzati vagyontörvény mintegy 700 000 bérlakást és 100 000 nem lakás céljára szolgáló helyiséget adott az önkormányzatok tulajdonába. Ezáltal a bérlakások és a bérbe adott helyiségek óriási hányadának tulajdonlásában új helyzet állt elő. A lakás- és helyiséggazdálkodásra vonatkozó joganyag átfogó felülvizsgálata elengedhetetlenné vált. A Kormány a törvényjavaslat előterjesztésével ezt a feladatot végezte el. Az önkormányzati lakások és helyiségek bérbe adásának mások az indokai, mint a többi tulajdon esetében. Természetüket illetően azonban azonos jellegű viszonyokról van szó. Ezért az állami, a személyi, a szövetkezeti tulajdon és az önkormányzati lakások, helyiségek bérletére legalábbis alapvonalaiban ugyanolyan tartalmú szabályoknak kell vonatkozniuk. Emiatt terjesztett elő a Kormány egységes lakás- és helyiségbérleti törvényjavaslatot, s nem szorítkozott csak az önkormányzatok tulajdonára. A javaslat - címéből is következően - nem fogja át, mert nem is foghatja át a lakhatás társadalmi problémáinak egészét. A megoldás irányába teendő lépések közül az elsőről van szó, amit csak a gazdasági alapok megteremtése után követhet a támogatások további bővítése és a hitelezési rendszer átalakítása. Most azt lehetett napirendre tűzni, hogy egyrészt szűnjön meg az a rengeteg kötöttség, ami az önkormányzatok önálló tulajdonlását korlátozza, másrészt pedig, hogy a törvény mozdítsa ki a holtpontról az önkormányzatok lakásgazdálkodási tevékenységét. (9.30) Mindez nem képzelhető el anélkül, hogy ne helyeződjék új alapokra az állami és az önkormányzati felelősség is. A mainál egyértelműbb helyzetet kell teremteni azon a téren, hogy a közvagyont képező, lényegében az állami, de még inkább az önkormányzati tulajdonú lakások közül hosszabb távon mennyit lehet és kell bérbeadás útján hasznosítani, vagy más oldalról közelítve mely lakások tulajdonosaivá lehet és kell tenni a bérlőket. A Kormánynak az az álláspontja, hogy sem az államnak, sem az önkormányzatoknak nem kell tulajdonosoknak lenniük ott, ahol erre a mostani bérlők is képesek volnának. A tulajdoni rendszerváltozásnak - amelyet itt mindannyian véghez akarunk vinni - az a célja, hogy minden vagyonnak valódi tulajdonosa legyen, ez pedig nem valósulhat meg úgy, hogy a bérlakásrendszer az állami helyett önkormányzati szinten marad fenn. Az önkormányzatoknak azon lakások esetében kell bérbeadói szerepet betölteniük, ahol a bérlők szociális-jövedelmi viszonyai azt indokolják. Ezen lakások esetében viszont az önkormányzatoknak valódi tulajdonosi jogot kell biztosítani. Meg kell szünetetni a bérbeadók és a bérlők jogaiban kialakult több évtizedes ellentmondásokat. E kettős cél természetesen nem oldható meg egyik napról a másikra. Negyven év szomorú terméke e tekintetben sem tüntethető el gyorsan, nem lehet a tisztán piaci alapú önkormányzati bérleti rendszert általánossá tenni. Ennek nemcsak az a gátja, hogy a bérlők keresetébe még nem épülhettek be a lakhatás költségei is. A bérleti rendszert az önkormányzatok azért alakíthatják át csak fokozatosan, mert nemcsak tulajdonosként kell viselkedniök, hanem a szociális szempontokat érvényesítő helyi közfeladatok megoldóiként is. Ez pedig azt a kötelezettséget rója rájuk, hogy lakásállományuk nagyobbik hányadát a bérlők anyagi körülményeit figyelembe véve hasznosítsák. A javaslatnak az a célja, hogy kiszélesítse az önkormányzatok önállóságát, vagyis erősítse bérbeadói jogaikat. A javaslat a legkirívóbb aránytalanságokat kívánja megszüntetni a bérbeadó és a bérlő viszonyában. Beleszólást enged a bérbeadónak abba, hogy ki lakjon a lakásban, és a bérleti jog átörökíthetőségét is korlátok közé szorítja. Mindez nemcsak az önkormányzati jogok kiszélesítését jelenti, hanem a társadalom igazságérzetének is jobban megfelel, mint a jelenlegi helyzet, amikor a bérlők úgyszólván tulajdonosként rendelkezhetnek a közvagyont képező bérleményükkel. Félreérti, sőt vélhetően szándékosan félremagyarázza a törvényjavaslatot az is, aki azt állítja, hogy az önkormányzatok a bérlőknek bármikor és bármilyen indokkal felmondhatnak. Ilyen rendelkezés egyáltalán nincs a törvényjavaslatban. Mindezt azért kell külön is említenem, mert többen kísérletet tettek arra, hogy látványosan és hangzatosan így interpretálják a törvényjavaslatot. A javaslat a jelenlegi, tehát a hatályos szabályozással egyezően az önkormányzatokra bízza a lakbérek mértékének meghatározását. Biztosítja az önkormányzatok számára, hogy valóban a lakások adottságaihoz, használati értékéhez igazodó lakbéreket állapítsanak meg. A piaci, vagyis a magánforgalomban kialakult lakbéreket természetesen nem lehet bevezetni. Az elmúlt évtizedekben kialakult egészségtelen egyenlősdi helyzeten azonban változtatni kell az önkormányzatoknak. Nem normális állapot például, hogy ma Magyarországon minden kétszobás lakás bére ugyanannyi, bárhol legyen is a lakás. Az önkormányzatok a teherbíró képességen felül senkinek nem emelhetik fel a lakbérét. Ahol az új bérek meghaladnák a bérlők anyagi lehetőségeit, az emelést az önkormányzati lakbértámogatással kell kompenzálni. A lakbértámogatás sem épülhet azonban az egyenlősdiségre. Nem várhatja el jogosan a támogatást az, aki a település általános lakhatási körülményeihez képest magasabb szobaszámú önkormányzati lakást bérel, vagy anyagi körülményei nem indokolják a helyi közösség segítségét. Az elmondottak nem jelentik azt, hogy az önkormányzatok a lakásaik meghatározó hányadát ne hasznosíthassák a piaci lakbérek alapján. A nagyobb részt azonban változatlanul a szociális-jövedelmi viszonyokat figyelembevéve kell bérbe adniuk. A lakbérek ma több vonatkozásban is az önkormányzati bérleti rendszer legneuralgikusabb pontját képezik. Mivel a lakbérek mértéke elszakadt a valóságos költségektől, a központi jogszabályok hosszú idő óta mesterségesen kiszámított értékeket tartalmaztak. Az önkormányzatok már csak e miatt az örökség miatt sem építhetik fenntartási kiadásaikat kizárólag a lakbérekre, hanem a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásából és az elidegenítésből származó bevételek egy részét is erre a célra kell fordítaniuk. Ezen túlmenően az önkormányzatoknak is figyelembe kell venniök, hogy valójában nemcsak olyan vagyonhoz jutottak, amelyek fenntartása kiadásokat igényel, hanem tisztes haszonnal forgatható, tehermentes vagyonhoz is! Az önkormányzati kötelezettségek egyoldalú felfogása volna, ha az önkormányzatok a lakásfenntartáshoz költségvetési forrásokat igényelnének, s ugyankkor magától értetődőnek tekintenék, hogy az egyéb, szabad rendelkezésű vagyonuk felhasználását az állam nem korlátozhatja. Különösen a fővárosban, s a nagyobb településeken várható el a vagyon és a belőle származó jövedelem komplex hasznosításának szemlélete, hiszen a bérlakásállomány döntő hányada éppen ezeken a helyeken van, ott, ahol az egyéb mobilizálható vagyon is rendelkezésre áll. Tisztelt Országgyűlés! A Kormány indítványozza, hogy a törvény az új elidegenítési rendszerben biztosítson vételi jogot a bérlők részére. A javaslat mindezt egyértelműen nem az önkormányzatok ellenére teszi. Az önkormányzatok számára lehetőséget ad arra, hogy maguk jelöljék meg azokat a lakásokat, amelyek tekintetében nem érvényesül a vételi jog. Ismerve az egyes önkormányzatok privatizációs elképzeléseit, úgy gondoljuk, hogy ez a megoldás az Országgyűlésben is támogatást kap. A Kormány szándéka, hogy a törvény reális tulajdonhoz jutási lehetőségeket szabályozzon. Ezért elegendő időt ad a vételi jog gyakorlására, másrészt meghatározott ideig mentesíti a kamatfizetési kötelezettség alól. Az önkormányzatokon múlik, hogy sem ők, sem a vevők ne járjanak rosszul, s úgy kalkuláljanak, hogy a vevőnek érje meg a teljes vételár minél gyorsabb kiegyenlítése, mert ez a bevétel az önkormányzatok oldalán már nyomban kamatoztatható, befektethető. Tisztelt Országgyűlés! A nem lakás célját szolgáló helyiségbérletre javasolt törvényi szabályozás a lakásbérlet rendelkezéseivel összhangban tulajdoni formára tekintet nélkül megszüntet minden hatósági beavatkozást. A bérlet tartalmát illetően az önkormányzati helyiségek esetében bizonyos korlátokkal fenntartja a piaci elven működő rendszer már kialakult elemeit. A törvény célja egy részről az önkormányzatok tulajdonosi jogainak kiteljesítése, más részről a bérlők, vállalkozók számára kiszámítható viszonyok teremtése. A tulajdonosi jogok erősítése érdekében a lakásbérlet szabályaitól eltérően a törvény bevezeti a rendes felmondás szabályát. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos, bérbeadó cserehelyiség biztosítása nélkül egy évvel későbbi időpontra felmondhatja a bérleti szerződést. Nem titkolt cél, hogy szoruljon vissza az a mai gyakorlat, amely a helyiségek bérleti jogának megszerzését irreálisan magas ellenértéken tartja. Ez a szabály önkormányzati helyiség esetén csak korlátozással érvényesül, mégpedig úgy, hogy a rendelkezés csak a törvény hatálybalépését követően kötött bérleti szerződéseknél alkalmazható. A fennálló szerződéseknél a tulajdonos önkormányzat e jogát az előprivatizációs törvény rendelkezéseivel összhangban csak 10 év múlva gyakorolhatja. Meg kell említenem, hogy az önkormányzatok sérelmezik a felmondási határidőt arra való hivatkozással, hogy így nincs lehetőségük adott településen a már oda nem illő tevékenységet folytató bérlők bérleti jogának megszüntetésére. A Kormány azonban úgy ítélte meg, hogy az előprivatizációs törvény rendelkezéseivel összhangban s a vállalkozói biztonság megteremtése érdekében indokolt a fennálló szerződésekre a 10 éves felmondási idő előírása. A helyiséggazdálkodási jogszabályok lehetővé tették, hogy a bérlő helyisége egészét vagy egy részét megállapodás alapján másnak albérletbe adja. Ez a gyakorlat azt jelentette, hogy a bérlő az albérlőtől különböző jogcímeken olyan albérleti díjat követelt, amely sokszorosan meghaladta az általa fizetett bérleti díj összegét, jelentős bevételhez juttatva a bérlőt. A bérlő az esetek döntő többségében a helyiségben semmiféle tevékenységet nem folytatott. A javaslat a probléma megoldása érdekében lehetőséget biztosít arra, hogy a bérbeadó a bérleti szerződést a fennálló szerződések esetén is egy évvel későbbi időpontra felmondja. (9.40) Ugyanakkor biztosítja annak lehetőségét is, hogy a bérlő s az albérlő ez alatt az idő alatt rendezze jogviszonyát. Tisztelt Országgyűlés! Végezetül két fontos témára szeretném ráirányítani a figyelmet. Az egyik az önkormányzatokra bízandó rendeletalkotási feladatokkal, a másik pedig az új szabályok alkalmazására való áttéréssel kapcsolatos. Az önkormányzatok az ország legnagyobb bérbeadói, ők adják bérbe a legtöbb lakást és helyiséget. Éppen ezért nem volna jó, ha ad hoc módon alakíthatnák bérbeadói gyakorlatukat. A bérlők számára kiszámítható viszonyokat kell teremteni, hogy ne csak a bérbeadói feladatokat ellátó szervezet munkatársától függjön, kivel köt szerződést és milyen feltételekkel. Tudniuk kell a bérlőknek azt is, hogy mikor számíthatnak bérbeadói hozzájárulásra és így tovább. Mindez csak úgy oldható meg, ha az önkormányzati lakások és helyiségek bérleti jogviszonyára vonatkozó szabályokat az önkormányzatok előre meghatározzák. Erre az ad módot, hogy az önkormányzatok nemcsak tulajdonosok, hanem a helyi közügyek megoldására hivatott, rendelet alkotására feljogosított szervek. Az önkormányzatok önálló rendelkezési jogához az is hozzátartozik, hogy a bérbeadás szabályait meghatározzák. Ezenkívül több százezer szerződés egyenkénti módosítása is csak úgy kerülhető el, például a bér mértékének megváltozása esetén, ha a törvény felhatalmazást ad arra, hogy az önkormányzati rendeletek határozzák meg a szerződés egyes tartalmi elemeit. A félreértések elkerülése végett azonban hangsúlyozom, hogy a törvény hatálybalépésekor már fennálló és az ezt követő egy éven belül kötött bérleti szerződések tartalmára, vagyis a felek főbb jogosítványaira és kötelezettségeire fő szabályként a mostani rendelkezések az irányadók. Ettől önkormányzati rendelet sem térhet el. A javaslat más vonatkozásban is kezeli az átmenetet. Egy évet kíván adni az önkormányzatoknak arra, hogy rendeleteiket megalkossák. Az elidegenítés szabályai viszont már csak 6 hónapig élnének. Tisztelt Országgyűlés! Az önkormányzatok tulajdonlásában és lakásgazdálkodásában bekövetkező változás eléréséhez biztosítandó jogi megoldásokat természetesen ki-ki a maga szemszögéből vizsgálja és értékeli. Az érdekek sűrűjében úgyszólván lehetetlen mindenki számára elfogadható ösvényeket találni. Ilyen körülmények között a legkisebb megrázkódtatást okozó, az átmenetet gördülékenyen megoldó lépéseket kellett kiválasztani. Választanunk azonban kellett azon az áron is, hogy esetleg nem találunk teljes megértésre. Ezt tapasztaltuk már a tervezet nagyon széles körű egyeztetése során is. Más volt a véleménye az önkormányzati önállóság mértékéről a bérlőknek és más az önkormányzatoknak. Különbözően vélekedtek a főváros szakértői és a kerületi polgármesterek. A bérlők érdekképviseletei sokallják az önkormányzatoknak biztosítandó mozgásteret, míg az önkormányzatok, különösen a városok nagyobb szabadságot igényelnek. Volt olyan megnyilvánulás, amelyik egyszerre védte az önkormányzatok és a bérlők jogait. Ahol a bérbeadói jogokat szélesíti a javaslat, ott a bérlőket féltette, ahol a bérlő érdekeit fokozottabban védő szabályt talált, ott az önkormányzatok lakásgazdálkodási eszközeit tartotta kevésnek. Úgy gondolom, a tövényjavaslaton csak az kérhető számon, amit a megjelölése takar, és amit beterjesztésével az alapul szolgáló viszonyokban az előkészítő el kíván érni. Ezért kérem a tisztelt Parlamentet, a normaszöveg tárgyalása során azt mérlegelje, hogy alkalmas eszköz-e azoknak a változásoknak az elérésére, amelyet a javaslat egésze céloz. Köszönöm a figyelmüket. (Taps a jobb oldalon.)